kinh doanh bất động sản

LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "kinh doanh bất động sản": http://123doc.vn/document/1049286-kinh-doanh-bat-dong-san.htm

6.2. Các phòng nghiệp vụ thuộc Trung tâm:
6.2.1. Phòng Hành chính quản trị;
6.2.2. Phòng Dịch vụ bất động sản;
6.2.3. Phòng Tư vấn bất động sản;
6.2.4. Phòng Thông tin- lưu trữ bất động sản.
Điều 7. GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ
NỘI
7.1 Giám đốc Trung tâm Giao dịch do UBND Thành phố bổ nhiệm và miễn
nhiệm, có thời hạn theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và
Nhà đất Hà Nội;
7.2. Giám đốc Trung tâm là Thủ trưởng trực tiếp của Trung tâm Giao dịch
bất động sản Hà Nội, chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước UBND Thành
phố Hà Nội và Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về các mặt
hoạt động của Trung tâm;
Điều 8. NHIỆM VỤ VÀ QUYỀN HẠN CỦA GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ
8.1. Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Trung tâm
trong việc thực hiện nhiệm vụ được UBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài
nguyên Môi trường và Nhà đất giao. Quyết định các vấn đề liên quan đến
hoạt động của Trung tâm và chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của
cá nhân;
8.2. Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt đồng của Trung tâm trình cấp có
thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch, chương trình đã được
phê duyệt;
8.3. Xây dựng và trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất
quyết định cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ cấu tiêu chuẩn chức danh cán bộ, viên
chức và trực tiếp quản lý, bố trí sử dụng cán bộ, viên chức, nhân viên và lao
động hợp đồng của Trung tâm. Được ủy quyền của Giám đốc Sở Tài nguyên
Môi trường và Nhà đất ký hợp đồng lao động với viên chức, lao động hợp
5
đồng làm việc tại Trung tâm theo quy định của Pháp luật và phân cấp quản
lý cán bô, công chức, viên chức và lao động hợp đồng của Thành phố;
8.4. Quy định nội quy, chế độ làm việc của Trung tâm;
8.5. Trình cấp có thẩm quyền quyết định khen thưởng, kỷ luật đối với cán
bộ, công chức, nhân viên và hợp đồng lao động theo phân cấp quản lý;
8.6. Đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quyết định bổ
nhiệm và miễn nhiệm Phó Giám đốc Trung tâm theo trình tự và quy định về
công tác cán bộ của Thành phố;
8.7. Quyết định bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm các chức vụ Trưởng, Phó các bộ
phận, đơn vị thuộc Trung tâm;
8.8. Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động
sản, giao dịch bất động sản và các hợp đồng nghiên cứu khoa học và các hợp
đồng thuê, mướn chuyên gia biên soạn, biên tập các vấn đề nghiên cứu khoa
học về lĩnh vực công tác được giao;
8.9. Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế
độ thu chi tài chính của Trung tâm tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà
nước và của Thành phố về quản lý tài chính;
8.10. Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan. Chấp hành các quy định về
thanh tra, kiểm tra của Nhà nước và của các cấp quản lý có thẩm quyền;
Điều 9. PHÓ GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
HÀ NỘI
9.1. Phó Giám đốc Trung tâm là người giúp việc Giám đốc Trung tâm quản
lý, điều hành một số mặt công tác do Giám đốc Trung tâm phân công và ủy
quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước Pháp luật và Giám đốc Trung tâm về
các mặt công tác được giao;
9.2. Phó Giám đốc Trung tâm do Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và
Nhà đất Hà Nội quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Giám
đốc Trung tâm;
6
10.1 Phòng Hành chính – Quản trị
a) Giúp Giám đốc Trung tâm xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định
hướng chiến lược phát triển Trung tâm trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi
trường và Nhà đất phê duyệt và triển khai tổ chức thực hiện kế hoạch đã
được phê duyệt;
b) Xây dựng và trình Giám đốc Trung tâm kế hoạch sử dụng tài chính và lập
dự án thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy
định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố; Nghiên cứu và đề xuất về
chế độ chính sách liên quan đến các mức thu, chi phục vụ nhiệm vụ của
Trung tâm;
c) Tham mưu, giúp Giám đốc Trung tâm thực hiện công tác tổ chức quản lý
cán bộ, viên chức lao động hợp đồng của Trung tâm; công tác thi đua khen
thưởng, kỷ luật, lao động tiền lương, chế độ chính sách; công tác, hành chính
quản trị, văn phòng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc cho Trung
tâm hoạt động theo nhiệm vụ được giao;
d) Giúp Giám đốc Trung tâm tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện nhiệm
vụ của Trung tâm báo cáo Sở và UBND Thành phố theo quy định.
đ) Thực hiện công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, viên chức của Trung tâm;
Phối hợp với các cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào
tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan đến
họat động giao dịch bất động sản.
e) Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn thư, lưu
trữ và quản lý hồ sơ cán bộ, viên chức và lao động hợp đồng theo qui định
hiện hành của Nhà nước và phân cấp quản lý của Thành phố;
g) Xây dựng và trình Giám đốc Trung tâm phê duyệt nội quy, quy chế làm
việc của cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh,
an toàn của đơn vị;
h) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Trung tâm giao;
2.2. Phòng Dịch vụ bất động sản
a) Tham mưu, giúp Giám đốc Trung tâm tổ chức các hoạt động hỗ trợ tài
chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín
7
dụng giúp các tổ chức, cá nhân (khi có nhu cầu) thực hiện đầu tư, mua, bán,
chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định hiện hành của pháp luật.
b) Giúp Giám đốc Trung tâm tổ chức các phiêm đấu giá bất động sản và có
dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các quỹ nhà, các
dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu của các tổ chức và cá
nhân;
c) Dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản;
d) Nhận ủy thác của khách hàng thực hiện:
- Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền
sử dụng đất; thuê, cho thuê, cho thuê lại;
- Thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản; bảo
lãnh để thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên
đất;
đ) Tổ chức các dịch vụ cung cấp thông tin, quảng cáo, quảng bá về bất động
sản và các hoạt động của các tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động
sản theo thỏa thuận trên Bản tin bất động sản và trang Web của Trung tâm.
3. Phòng Tư vấn bất động sản
a) Tư vấn về các thủ tục pháp lý đối với bất động sản, hoạt động giao dịch
bất động sản;
b) Dịch vụ tư vấn về giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất.
c) Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi
tiết thực hiện các dự án đầu tư.
d) Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
đ) Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng
đất.
e) Tiếp nhận và niêm yết giá các bất động sản thuộc các dự án phát triển đô
thị theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
8
4. Phòng Thông tin- Lưu trữ bất động sản
a) Tiếp nhận, thu nhập, phân loại, sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư liệu về
bất động sản gồm:
- Dữ liệu về hồ sơ địa chính dạng số;
- Số liệu thông tin về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố;
- Số liệu thông tin về bất động sản của các dự án phát triển đô thị;
- Hồ sơ, dữ liệu về quy hoạch phát triển đô thị của các quận, huyện của
Thành phố Hà Nội và quy hoạch chi tiết các dự án phát triển đô thị đã đựơc
cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Các loại hồ sơ, dữ liệu khác liên quan đến bất động sản.
b) Khai thác, cập nhật các thông tin, tài liệu liên quan về bất động sản, tiếp
nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin về bất động
sản trên mạng Internet.
c) Cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa
bàn Thành phố; cung cấp các chính sách Pháp luật liên quan đến bất động
sản
d) Cung cấp thông tin chi tiết về thực trạng và tình trạng pháp lý của các sản
phẩm bất động sản đăng ký tại Trung tâm và các thông tin về bất động sản
đã thực hiện giao dịch tại trung tâm;
đ) Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường bất
động sản, dự báo xu hướng của thị trường trên các bản tin riêng trên mạng
Internet.
e) Tổ chức thu nhập, dịch thuật và tổng hợp các tài liệu ở trong và ngoài
nước có
3.LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG.
3.1. MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :
9
3.1.1 Phân phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sản
Là cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng.
* Với nhà đầu tư, chúng tôi là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu nhất
thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn và các
mối liên hệ của chúng tôi để có thể nhanh chóng đưa sản phẩm đến người
tiêu dùng.
* Với người tiêu dùng, chúng tôi là người đại diện lựa chọn, tư vấn cho họ
những sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh khoản cao và an
toàn về pháp lý.
3.1.2 Môi giới sản phẩm lẻ
Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, chúng tôi
còn là nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng. Căn hộ, đất nền, nhà
đất hiện hữu… tất cả chúng tôi đều phục vụ.
3.1.3 Mua bán bất động sản
Bên cạnh chức năng môi giới, chúng tôi còn kinh doanh các sản phẩm do
chúng tôi tự mua bán. Chúng tôi có thể mua & bán từng căn hộ, nền đất, một
phần dự án hoặc ở mức cao hơn là mua bán lại nguyên cả dự án.
3.2. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
3.2.1 Đầu tư phát triển dự án
Trong những năm qua, nhiều quý khách hàng đã biết đến An Lạc qua những
sản phẩm nhà chung cư, nhà đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại có
chất lượng và phong cách kiến trúc đa dạng.
Để có được những sản phẩm tốt hơn nữa phục vụ khách hàng, chúng tôi sẽ
kiên trì thực hiện các tiêu chí cơ bản cho sản phẩm như sau:
1/ Vị trí các quy hoạch phù hợp với tổng thể quy hoạch vùng và quốc gia,
đảm bảo sự sự ổn định hiện tại cũng như phát triển trong tương lai.
2/ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật được thiết kế hiện đại. Hệ thống giao thông; hệ
thống cấp, thoát nước; hệ thống cung cấp điện, ga; hệ thống thông tin, liên
lạc được xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh.
3/ Phong cách kiến trúc đa dạng, kết hợp hài hoà yếu tố hiện đại và phong
10
cách Á đông truyền thống.
4/ Chất lượng hợp chuẩn các quy định hiện hành của Việt nam đồng thời
tham khảo tiêu chuẩn các nước tiên tiến.
5/ Dịch vụ xã hội đầy đủ đảm bảo việc đáp ứng cao nhất các nhu cầu của cư
dân trong các đô thị, như cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, siêu thị, ngân hàng, bưu
điện vv
6/ Môi trường thiên nhiên thân thiện, cộng đồng văn minh.Trong tất cả các
khu đô thị, chúng tôi luôn làm cho thiên nhiên thân thiện với con người. Sự
phát triển của một cộng đồng văn minh luôn đi cùng với việc bảo vệ môi
trường sống, môi trường thiên nhiên.Ngoài nguồn lực tài chính sẳn có,
chúng tôi còn có mối liên hệ rộng rãi với các ngân hàng trong, ngoài nước và
các tổ chức tín dụng khác. Chúng tôi luôn tìm kiếm và sẳn sàng đầu tư
những dự án bất động sản, đặc biệt là ở các các thành phố lớn tại Việt Nam.
3.2.2 Chúng tôi có thể làm:
- Khai thác dự án bất động sản để đầu tư hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư
- Tìm nguồn tài chính và kết nối nhà đầu tư tham gia dự án
3.3 TƯ VẤN :
3.3.1 Hoạch định và tổ chức triển khai các hoạt động kinh doanh và
Marketing
Với các dự án mới, chúng tôi với kỹ năng và kinh nghiệm của mình có thể
giúp khách hàng hoạch định các phương án kinh doanh, tiếp thị, truyền
thông hiệu quả tuỳ theo tình hình thị trường với chi phí tối ưu nhất.
Ngoài ra, nếu khách hàng không đủ nhân sự hoặc không có khả năng thực
thi kế hoạch đã hoạch định, chúng tôi có thể giúp quý khách tổ chức triển
khai thực hiện.

3.3.2 Nghiên cứu thị trường
- Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục tại thị trường bất động sản
Việt Nam, đã thường xuyên cập nhật và lưu giữ nhiều thông tin thị trường.
Việc phân tích, đánh giá những biến động và phát triển của thị trường là một
phần công việc quan trọng của chúng tôi hàng ngày.
11
- Chúng tôi có khả năng cung cấp cho khách hàng những thông tin mới nhất
về thị trường mà khách hàng quan tâm, các báo cáo về xu thế thị trường và
định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu trên thị trường bất động sản.
II. KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Kỹ năng thu thập thông tin:
Thông tin mua, bán, thuê, cần cho thuê BĐS đến với nhà môi giới bằng
nhiều nguồn khác nhau. Trước tiên khách hàng thường cung cấp thông tin
mua, bán, thuê …BĐS cho nhà môi giới bằng điện thoại hoặc giao dịch trực
tiếp tại văn phòng. Trên cơ sở những thông tin ban đầu nhà môi giới quyết
định có tiếp nhận công việc hay không?
Nhà môi giới cần xem xét công việc này một cách cẩn thận cho dù đã
từng làm rất nhiều lần công việc tương tự như thế. Không thể cung cấp dịch
vụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt yêu cầu bán, cho thuê … của khách hàng
nếu như không nhìn thấy tận mắt bất động sản.
Những thông tin về BĐS do khách hàng cung cấp theo yêu cầu của nhà
môi giới và do cả con mắt quan sát đánh giá của chuyên gia môi giới. Kỹ
năng thu thập thông tin của nhà môi giới được đánh giá dự trên nhiều tiêu
chí. Ngoài tính đầy đủ, chính xác các thông tin thì một yêu cầu quan trọng là
nhà môi giới phải hiểu tính năng, công dụng của từng loại thông tin và biết
khai thác thông tin phục vụ cho mục đích môi giới. Nhưng thông tin cần thu
thập gồm có:
- Xác định về yêu cầu tài chính của khách hàng:
Đó là những thông tin về giá bán hy vọng, giá cho thuê hy vọng, thời
hạn cho thuê BĐS …., hình thức thanh toán, giá cả toàn bộ, giá bán từng
phần và cách thức chia cắt (nếu là lô đất lớn cắt nhỏ để bán). Nếu nhà môi
giới thống nhất với khách hàng được tất cả những điều này thì sẽ rất thuận
lợi cho việc phân đoạn khách hàng, thuận lợi cho việc khai thác khách hàng
cần mua vì sẽ có nhiều loại hình sản phẩm hơn giúp nhà môi giới khớp lệnh
với nhiều đối tượng khách, với những yêu cầu về diện tích, giá … khác
nhau.
12
- Xác định vị trí, đặc điểm của bất động sản:
Đây là những thông tin cơ bản nhất mà bất cứ nhà môi giới nào cũng cần
thu thập. Việc thu thập chính xác, đầy đủ, chi tiết và có hình ảnh minh hoạ
sẽ làm tăng độ chuyên nghiệp của nhà môi giới trong con mắt của người bán
và người mua. Tạo ấn tượng ban đầu rất tốt và là cơ sở đầu tiên dẫn đến giao
dịch thành công. Nhưng thông tin về vị trí, đặc điểm gồm có:
+ Địa điểm, địa chỉ của BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ bản
đồ số … Số nhà, Ngõ (tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện) …
+ Có gần đầu phố không ?
+ Hướng nhà đất như thế nào?
+ Tầm nhìn, cảnh quan
+ Hình dạng mảnh đất, hình dạng căn hộ …
+ Khoảng cách đến các phương tiện công cộng: Bãi đỗ xe, công viên,
vườn hoa, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, bến xe bus …
+ Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực
- Những thông tin về tình trạng kỹ thuật toà nhà:
Đối với BĐS gồm cả nhà và đất thì những thông tin này làm cơ sở để có
thể định giá nhà, từ đó định giá được giá trị của toàn bộ BĐS. Nếu chủ nhà
thuê thiết kế xây dựng thì tất cả những thông tin này có trong bản thiết kế
chi tiết xây dựng. Thu thập bản thiết kế toà nhà là tài liệu quan trọng nhất để
làm cơ sở đánh giá tình trạng kỹ thuật toà nhà.
+ Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng
+ Loại hình nhà, chất lượng công trình, khấu hao sử dụng
+ Số tầng số phòng thiết kế, diện tích sử dụng từng phòng
+ Kết cấu móng, tường, cột kèo …
+ Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên trong …
- Những thông tin về trang thiết bị:
13
Đây là những thông tin về hạ tầng cơ bản ảnh hưởng đến đến khả năng
hiệu dụng cơ bản sau này của BĐS. Bao gồm:
+ Hệ thống điện sử dụng
+ Hệ thống nước sinh hoạt
+ Hệ thống đường dẫn nước thải
+ Hệ thống chiếu sáng bên ngoài (đèn đường…)
+ Các hệ thống phục vụ trong nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ,
đường điện thoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet ….
+ Những đồ vật để lại của BĐS: Điều hoà, quạt, bồn tắm, máy nóng
lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi …Những đồ vật này nên ghi rõ nhãn mác, kiểu
dáng thời gian đã sử dụng, tình trạng sử dụng hiện tại …
Tất cả những thông tin về trang thiết bị tốt nhất nên có máy ảnh ghi lại
bằng hình ảnh để lưu vào hồ sơ BĐS.
- Tình trạng pháp lý:
Tình trạng pháp lý bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (có hay không, có khả năng làm hay không, có đảm bảo cho khách hàng
mua hay không …), có đứng tên chính chủ hay không, mục đích sử dụng đất
theo quy định của nhà nước là đất thổ cư hay đất trồng cây lâu năm …. Đây
là những yếu tố pháp lý được quan tâm hàng đầu quyết định thương vụ mua
bán.
+ BĐS hiện có sử dụng và mục đích cầm cố, thế chấp … hay không.
Vấn đề này rất rễ kiểm tra nhưng nếu nhà môi giới không để ý sẽ rễ bị lừa,
gây thiệt hại kinh tế.
+ Có tranh chấp với hàng xóm về danh giới thửa đất hay không, có tranh
chấp tài sản giữa người nhà với nhau hay không …. Những thông tin này
cũng rất cần thiết. Người mua thường rất kỵ khi đã sở hữu BĐS rồi lại xảy ra
tranh cãi với hàng xóm mới, những tranh chấp này thường rất khó giải quyết
14