Sàn giao dịch bất động sản

A. ĐẶT VẤN ĐỀ.
Sàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như người ta
đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao dịch được
thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các hoạt động giao
dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây dựng thị trường giao
dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà nước, nhà đầu tư và khách
hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra khi giao dịch BĐS và định
hướng thị trường BĐS lành mạnh. Vậy, SGD BĐS được tổ chức và hoạt động theo
nguyên tắc nào mà có thể thực hiện được nhiệm vụ hạn chế rủi ro và định hướng thị
trường bất động sản? Để trả lời cho câu hỏi trên, chúng ta sẽ cùng đi vào phân tích các
nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS và những quy định của pháp luật về SGD
BĐS trong bài tập này.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
I. Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản:
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường
đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ
để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời
được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình
đến “chợ” được.
Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, do đó, để người
bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ”. Chợ này khác với các chợ
hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về
hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch.
Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là “chợ” mà gọi là sàn giao dịch.
Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật kinh
doanh bất động sản năm 2006. Theo Khoản 5 Điều 4 Luật KD BĐS 2006 thì: “Sàn giao
dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất
động sản”. Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền
hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của nhà nước. Như vậy Tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải
thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không
kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông quasàn giao dịch bất
động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật
KDBĐS).
II. Phân tích nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sản giao dịch bất động sản.
Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD
BĐS tại Điều 56: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch
vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê của tổ chức, cá
nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…”. Những quy định về nguyên
tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của
các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như
quản lý TT BĐS. Nó như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động
kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS kể từ thời
điểm có hiệu lực của Luật này cần phải được chuẩn hóa, có sự kiểm soát của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đối với tất cả các hình thức giao dịch BĐS cũng như dịch vụ BĐS.
Ngay khi quy định này được đi vào thực hiện thì đã có rất nhiều SGD BĐS được
thành lập. Cụ thể: năm 2008 Hà Nội có gần 70 SGD BĐS, đến năm 2009 có gần 160 sàn
và tính đến thời điểm tháng 11/2010 chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội có tới 305
SGD BĐS đã được thành lập, chính thức hoạt động và được đăng tải thông tin trên
website mạng các SGD BĐS Việt Nam
1
. Số lượng SGD BĐS được thành lập nhanh
chóng thể hiện sự phát triển của thị trường giao dịch BĐS với rất nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan khác nhau. Tuy nhiên, song song với việc SGD BĐS được thành
lập ngày càng nhiều không đồng nghĩa với việc tất cả các sàn đều được đảm bảo trong
việc tổ chức và hoạt động theo đúng các nguyên tắc trên. Có thể thấy hiện nay việc SGD
BĐS được thành lập ồ ạt và nhanh chóng, chủ yếu là chính các công ty đầu tư về BĐS
hoặc kinh doanh trong lĩnh vực BĐS mở sàn giao dịch để kinh doanh BĐS hoặc kinh
doanh dịch vụ BĐS. Ví dụ SGD BĐS Đông Á (Tầng 1, Toà nhà N6E, Khu đô thị Trung
1
Theo Báo cáo tình hình hoạt động SGD BĐS tại Hà Nội của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng.
Hòa - Nhân Chính) do Công ty Cổ phần BĐS Đông Á làm chủ đầu tư, SGD BĐS Cen
group do Công ty Cổ phần tập đoàn Thế kỷ - Cen group làm chủ đầu tư…
Hoạt động của Sàn chủ yếu do các Công ty đầu tư BĐS thành lập để bán sản phẩm
của chính công ty mình là một tất yếu khách quan bởi:
(1) Luật quy định: các BĐS của nhà đầu tư phải kinh doanh qua Sàn thì đương
nhiên họ phải thành lập để tuân thủ quy định đó của pháp luật;
(2) Nếu không thành lập thì các sản phẩm của họ lại phải bán thông qua việc ký gửi
các sản phẩm BĐS của một sàn giao dịch khác, như vậy, chi phí phải chi trả cho việc
mượn sàn sẽ cao, ảnh hưởng tới chi phí đầu vào của sản phẩm và như vậy thì giá BĐS
của nhà đầu tư sẽ cao hơn so với các nhà đầu tư khác đã có sàn. Điều này sẽ khó khăn
trong việc cạnh tranh về giá cả trong chiến lược bán hàng;
(3) Nếu các nhà đầu tư không thành lập Sàn, nhà đầu tư cũng sẽ không có cơ hội để
phát triển mở rộng các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác của mình, cũng như hoạt động
bán hàng cho các nhà đầu tư và các cá nhân khác ký gửi (hoạt động dịch vụ tại Sàn), như
vậy, sẽ không có cơ hội để phát triển đội ngũ nhân viên lành nghề, chuyên nghiệp;
(4) và cuối cùng, không có Sàn, nghĩa là nhà đầu tư cũng không có cơ hội để hiệu
ứng và quảng bá sản phẩm BĐS của công ty mình một cách hiệu quả nhất từ các phương
tiện thông tin kỹ thuật hiện đại như: máy tính, máy chiếu, trang web và các thiết bị điện
tử hiện đại khác… Và xét ở khía cạnh nào đó, công ty đầu tư BĐS chưa tạo được sức hút
và thương hiệu của công ty mình trên thị trường. Việc hầu hết các chủ đầu tư tự chủ động
mở sàn giao dịch đã cho phép SGD BĐS đó có thể thực hiện hoạt động về thông tin sản
phẩm rõ ràng, cụ thể hơn vì đó là bán sản phẩm của chính công ty, đồng thời cũng góp
phần minh bạch và kiểm soát hoạt động kinh doanh của chính công ty đó.
Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy một thực tế đang tồn tại trong hệ thống mạng các
SGD BĐS là việc các chủ đầu tư đã tận dụng những quy định trong luật để “lách luật” và
từ đó biến SGD BĐS trở thành “sân sau” của chính các chủ đầu tư. Hoạt động của các
sàn hiện nay chủ yếu là để bán sản phẩm của chính công ty chủ quản. Điều này đã làm
giảm số lượng hàng hóa của SGD BĐS, bởi nó đã bị bó hẹp sản phẩm được giao dịch tại
sàn, mặt khác những thông tin mà SGD BĐS cung cấp có phần thiên lệch cho chính các
công ty chủ quản, tạo điều kiện maketing sản phẩm của chính các chủ đầu tư này là điều
dễ nhận thấy, từ đó khiến những sản phẩm chưa thực sự đảm bảo chất lượng cũng được
đưa lên sàn để giao dịch. Nhiều doanh nghiệp có mở sàn cũng làm đơn giản, thậm chí có
sàn mở ra chỉ có vài hoạt động như môi giới, đầu tư còn các dịch vụ khác như tư vấn,
thẩm định giá, quảng cáo thì bỏ lủi.
Bên cạnh đó, Luật cũng qui định: Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân
(Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS), đây cũng là nguyên tắc quan trọng bởi căn cứ
vào tình hình thực tế hiện nay, SGD BĐS để có thể hoạt động tốt, đảm bảo chất lượng
cũng như đáp ứng được những yêu cầu đặt ra khi sàn bắt đầu được thành lập thì sàn phải
có tư cách pháp nhân. Điều này nhằm nâng cao vai trò của sàn đối với các hoạt động
trong TT BĐS, đồng thời tạo uy tín, niềm tin từ khách hàng khi tham gia giao dịch tại
sàn. Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng, hiện nay SGD BĐS còn bị lệ thuộc quá nhiều vào
các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập sàn. Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh
doanh BĐS có quy định về trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh
nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh
doanh bất động sản). Theo đó có nhiều sàn khi được thành lập mặc dù có tư cách pháp
nhân nhưng lại không có con dấu riêng mà phải sử dụng dấu của chính công ty chủ quản,
điều này mâu thuẫn với khái niệm “pháp nhân” trong luật dân sự. Việc không tự chủ
trong hoạt động của sàn hiện nay thực sự là một cản trở lớn, gây khó khăn trong cách
thức hoạt động, đồng thời hạn chế sự phát triển của chính các SGD BĐS.
Cùng với các yêu cầu trên đối với sàn, SGD BĐS còn phải đáp ứng các điều kiện về
công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật; về tên, địa chỉ, biển hiệu và thông tin về việc
thành lập sàn… (khoản 3, 4 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS). Những nguyên tắc này góp
phần công khai hóa hoạt động của các sàn, đồng thời giúp các cơ quan quản lý nhà nước
có thể kiểm tra, giám sát hoạt động của sàn một cách có hiệu quả. Mặc dù luật quy định
khá cụ thể về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn, song hiện còn tồn tại nhiều SGD
BĐS thành lập chưa đáp ứng được yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin
ngay khi thành lập sàn, chưa đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi
vào hoạt động.
Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng những kẽ
hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường giao dịch BĐS,
đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các sàn. SGD BĐS đã thực sự bị chi
phối bởi chính các nhà đầu tư, các công ty kinh doanh về BĐS, do đó các hoạt động của
sàn cùng với sự phát triển của SGD BĐS còn thiếu tính tự chủ, chưa thực sự đảm bảo
được chất lượng hoạt động của một SGD BĐS.
III. Bình luận và đánh giá những quy định của pháp luật về nguyên tắc tổ chức và
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
1. Quy định về thành lập Sàn:
Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân. Theo
quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật quy định,
có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để hoạt động, tự chịu
trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản chưa quy định về
thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định về thủ tục thông báo hoạt
động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định thời điểm thành lập
Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để
chứng minh việc thành lập Sàn.
2. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản:
Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng con
dấu của công ty chủ quản để hoạt động gây rắc rối trong quản lý và vận hành Sàn, đồng
thời cũng chưa phù hợp hẳn với quy định pháp luật. Theo quy định pháp luật, SGD BĐS
là pháp nhân, vì vậy nếu sàn giao dịch sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt
động là chưa phù hợp về quy định pháp luật về pháp nhân; vì chức năng và phạm vi hoạt
động của công ty và sàn là khác nhau, nếu sử dụng chung pháp nhân thì không tách bạch
được về tư cách và phạm vi hoạt động; mặt khác pháp nhân - công ty được thành lập theo
thủ tục do Luật doanh nghiệp quy định, ra đời và hoạt động từ trước; trong khi sàn cũng
là pháp nhân, nếu sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động, có nghĩa là
pháp nhân – sàn giao dịch bất động sản chưa thực hiện thủ tục thành lập pháp nhân theo
quy định pháp luật. Trong trường hợp này, tư cách pháp lý của sàn chưa rõ ràng cụ thể.
Mặt khác, sàn là pháp nhân, trong khi pháp nhân phải có tên gọi riêng, trường hợp
sàn và công ty sử dụng chung một con dấu, dẫn tới trường hợp một con dấu lại được sử
dụng để đóng dưới tên của công ty và sàn, trong khi công ty và sàn lại có tên gọi khác
nhau. Điều này chưa phù hợp với quy định pháp luật về pháp nhân.
3. Về chức năng hoạt động Sàn
Pháp luật chưa quy định phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các
dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà
không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Theo quy định pháp luật về chức năng của sàn là
cung cấp các dịch vụ bất động sản. Vì vậy, mặc dù chủ đầu tư chỉ có ngành nghề kinh
doanh bất động sản, không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, thông
báo thành lập sàn chỉ để bán các sản phẩm do công ty đầu tư, nhưng cũng không thể hạn
chế sàn cung cấp các dịch vụ bất động sản cho bên thứ ba. Đây là điểm hạn chế rõ nét
trong việc quy định về tổ chức các hoạt động của sàn, làm hạn chế hoạt động, tạo sự yếu
kém và đơn điệu trong hoạt động của SGD BĐS hiện nay. Với việc quy định chung
chung của pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện mở ra một số sàn hoạt
động chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS, hạn chế sự phát triển của thị
trường BĐS.
4. Về hoạt động của Sàn
Pháp luật chưa quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua Sàn.
Theo quy định tại Phụ lục 04 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì giấy xác nhận được
cấp sau khi Hợp đồng mua bán được lý kết. Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-
BXD thì hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết sau khi có giấy xác nhận giao dịch qua
sàn. Hai quy định mâu thuẫn này dẫn tới việc lúng túng trong áp dụng pháp luật.
5. Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn
Pháp luật chưa quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với
giao dịch cho thuê và cho thuê mua. Nếu không quy định giá trị sử dụng của giấy xác
nhận giao dịch qua sàn cho hai loại hình giao dịch này thì việc quy định cho thuê và cho
thuê mua phải thực hiện qua sàn là vô nghĩa và mục đích công khai, minh bạch các giao
dịch qua sàn cũng không được phát huy hiệu quả.
6. Về công bố thông tin Bất động sản
Luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng trong việc quy định về tổ chức và hoạt động của
SGD BĐS. Với việc cung cấp thông tin BĐS của SGD BĐS, mục đích của sàn là cung
cấp các thông tin một cách cụ thể, chính xác; tuy nhiên Luật thực định lại chưa quy định
rõ việc công bố thông tin trên báo chí là loại báo nào, việc công bố trên các tạp chí, tập
san có được không. Bởi với việc cung cấp thông tin BĐS từ các nguồn khác nhau cũng
khá quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động đặc trưng và nhạy cảm này,
đồng thời còn để tạo sự tin tưởng của các chủ thể khi thực hiện các hoạt động giao dịch
BĐS.
7. Về giao dịch
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và
Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua BĐS thông qua SGD BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất
động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch
bất động sản đó. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục
giao dịch qua sàn. Nếu không quy định thì việc xác định có một người hay nhiều người
đăng ký mua bất động sản không thể thực hiện, nguyên tắc giao dịch qua sàn khó được
đảm bảo.
Ngoài ra, chưa có quy định về tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin
bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ,
trách nhiệm cung cấp thông tin của Sàn cho khách hàng và các cơ quan quản lý các nội
dung này.
8. Về trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới
Sàn giao dịch và các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá
chưa được quy định trách nhiệm pháp lý đối với hoạt động cung cấp dịch vụ. Chính việc
thiếu quy định của luật mà các sàn hiện nay hoạt động dịch vụ BĐS chưa phát huy hết
trách nhiệm cũng như việc cung cấp dịch vụ chưa thể hiện hết vai trò quan trọng của
mình. Ngoài ra, luật cũng chưa quy định các biện pháp để bảo đảm thực hiện các trách
nhiệm nghĩa vụ pháp luật, như quy định bắt buộc phải mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với
các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này.
9. Về hoạt động môi giới
Hoạt động môi giới là một dịch vụ được rất nhiều các chủ thể, không chỉ có SGD
BĐS thực hiện. Bởi đây là hoạt động rất quan trọng trong các giao dịch BĐS, đồng thời
là dịch vụ phổ biến, cần thiết của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiện
vẫn chưa có quy chế để quản lý hoạt động môi giới. Hoạt động môi giới hiện nay chưa có
tiêu chuẩn, chưa có hệ thống các quy định về trình tự thủ tục thực hiện, cơ chế bảo đảm
tính công khai minh bạch, xác định trách nhiệm của hoạt động môi giới… là những thiếu
sót cần được bổ sung thêm để hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, tránh
tình trạng lộn xộn trong hoạt động môi giới như hiện nay. Đối với công ty môi giới, hiện
nay ngoài SGD BĐS, các công ty vẫn có quyền thực hiện các dịch vụ bất động sản khác
một cách độc lập, như môi giới độc lập, tư vấn độc lập… Điều này gây khó khăn cho
việc quản lý và gây lúng túng cho khách hàng trong việc lựa chọn công ty cung cấp dịch
vụ.
10. Về quy định chung của pháp luật
Luật hiện nay mới chú trọng quản lý, điều chỉnh hành vi của các chủ thể có chức
năng hoạt động do Luật quy định. Đối với nhóm chủ thể đối lập (các tổ chức, cá nhân)
không có chức năng và không được thành lập theo quy định nhưng vẫn hoạt động kinh
doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản thì không có nhiều quy định để quản lý. Đây
là khoảng trống lớn của pháp luật. Trong tình hình hiện nay, chủ thể thực hiện đúng quy
định thì bị kiểm soát, quản lý chặt; chủ thể không nằm trong khuôn khổ quy định thì hoạt
động và khó nằm trong quản lý. Ví dụ: Công ty có Sàn giao dịch thì bị quản lý chặt chẽ
hoạt động giao dịch; công ty không có Sàn giao dịch, sử dụng Sàn khác để giao dịch thì
tránh né được sự kiểm soát, quản lý…
Tóm lại, SGD BĐS là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ và Luật kinh doanh
BĐS cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện, do đó pháp luật hiện hành không thể điều
chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Rõ ràng, hệ thống pháp
luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống
nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm
một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường BĐS, người dân chưa tin tưởng
vào hoạt động của SGD BĐS với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao
dịch. Với nhiều lỗ hổng và thiếu sót của luật như hiện nay; thể chế chưa đủ cụ thể, chi
tiết để điều tiết hoạt động của sàn được coi là kẽ hở khá lớn, gây khó khăn và chưa tạo sự
kiểm soát chặt chẽ trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS.
Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động
sản:
1. Về thành lập Sàn giao dịch bất động sản:
Cần quy định cụ thể về thủ tục thành lập SGD BĐS để phù hợp với quy định về
thành lập pháp nhân. Sàn giao dịch bất động sản là pháp nhân, vì vậy phải được thành lập
theo thủ tục đúng pháp luật dân sự quy định về một pháp nhân.
2. Tư cách pháp nhân của Sàn:
Pháp luật hiện hành nên quy định tư cách pháp nhân độc lập của SGD BĐS, bỏ quy
định sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản, để hoạt động của sàn được chủ động,
tránh tình trạng lệ thuộc, bị hạn chế trong cách thức tổ chức và hoạt động của sàn.
3. Chức năng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản:
Cần xem xét phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất
động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung
cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Về nội dung này kiến nghị, dịch vụ bất động sản là hoạt động
hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản, có tính chất trung gian giữa các bên tham
gia giao dịch, vì vậy nên quy định rõ ràng trường hợp cụ thể thành lập sàn chỉ để thực
hiện kinh doanh dịch vụ bất động sản; trường hợp thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của
công ty.
4. Về hoạt động của sàn và về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua sàn:
Cần quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn và giải quyết
những vấn đề quy định khác nhau về thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn
giữa Thông tư số 13/2008/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Giấy xác nhận
giao dịch qua sàn nhằm mục đích xác nhận giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực
pháp lý, vì vậy chỉ nên cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho các giao dịch đã được
thực hiện và có hiệu lực, tức là hợp đồng đã được ký kết. Việc cấp giấy xác nhận giao
dịch qua sàn trước khi hợp đồng được ký kết không có ý nghĩa vì trên thực tế, tại thời
điểm ấy, hợp đồng chưa được ký kết, thì giao dịch chưa chính thức được thiết lập và có
đầy đủ hiệu lực pháp lý.
Cần thiết phải quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với
giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản. Nếu không ban hành quy định này thì
nên bãi bỏ quy định các giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản phải bắt buộc
thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
5. Về công bố thông tin Bất động sản:
Việc công bố thông tin cần được quy định trên báo chí là loại hình báo chí nào, ví
dụ như báo về bất động sản, báo kinh tế và đô thị…, không nên áp dụng công bố thông
tin BĐS trên các tạp chí, tập san nhằm tạo thương hiệu cho sản phẩm BĐS ngay từ khâu
quảng cáo, giới thiệu, đồng thời tạo tâm lý tin tưởng cho người sử dụng.
6. Về giao dịch:
Cần quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn để xác định có
một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản.
Đối với quy trình công bố thông tin và tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố
thông tin bất động sản tại SGD BĐS; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách
nhiệm cung cấp thông tin của sàn cho khách hàng… thì pháp luật hiện hành cần quy định
cụ thể, rõ ràng hơn để việc áp dụng trên thực tế được dễ dàng, tránh tình trạng lúng túng
khi áp dụng luật như hiện nay.
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ.
Qua việc phân tích nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản và đưa ra những bình luận, đánh giá những quy định của pháp luật về vấn đề này
nhóm đã hiểu thêm được về sàn giao dịch bất động sản cũng như những quy định của
pháp luật về tổ chức, hoạt động của sàn- đó chính là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra
đời và hoạt động của các sàn, là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các
sàn cũng như quản lý TT BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
2. Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
3. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm
2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh
bất động sản.
4. Thông tư số 16/2010/TT-BXD.
5. Pháp luật về kinh doanh bất động sản/ T.S Trần Quang Huy-T.S Nguyễn Quang
Tuyến.

Xem chi tiết: Sàn giao dịch bất động sản